Un plan de mantenimiento preventivo con inspecciones periódicas debería formar parte de las políticas y procedimientos de todo administrador de fincas.
Los programas de mantenimiento preventivo tienen importantes beneficios económicos, como la reducción de las facturas de servicios, la evitación de costosas reparaciones de emergencia y la prolongación de la vida útil de los sistemas de calefacción, ventilación y/o aire acondicionado, fontanería y electricidad.
¿Cuáles son las claves de un buen programa de mantenimiento preventivo?
Inspección anual del inmueble y sus elementos
En las comunidades de propietarios existen inspecciones técnicas obligatorias con una periodicidad determinada por Ley.
Una lista de control para adelantarse a dichas inspecciones obligatorias, debería incluir inspecciones de la caldera de la comunidad, el sistema eléctrico, los ascensores, el tejado, los garajes, etc.
Inspecciónes técnicas de ascensores
Las inspecciones de los ascensores están reguladas por el Reglamento de Aparatos de Elevación y Manutención, publicado en el Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, y por la Instrucción Técnica complementaria AEM, publicada por Real Decreto 88/2013 del 8 de febrero.
Según estas normas, las inspecciones técnicas obligatorias en las comunidades de propietarios deben realizarse dependiendo de su estructura y finalidad del inmueble:
- Cada 2 años en edificios industriales o locales de pública concurrencia
- Cada 4 años ascensores situados en comunidades de vecinos de cuatro o más plantas o que sirvan a 20 o más viviendas
- Cada 6 años ascensores instalados en el resto de edificios que no cumplan las condiciones anteriores.
Protección contra incendios
La nueva normativa contra incendios entró en vigor con el Real Decreto 513/2017. Entre otras, una de las exigencias es la obligación de pasar inspecciones técnicas obligatorias en las comunidades de propietarios por parte un OCA (Organismo de Control Autorizado), que certifique la validez de las instalaciones.
Se deberán hacer inspecciones de protección contra incendios en:
- Cada 10 años en las comunidades de propietarios con un garaje de más de 500 m2
- Cada 10 años en las comunidades con salas de calderas de más de 600 kW
Programa de limpieza regular
Los sistemas de calefacción, las piscinas y el exterior del edificio deben limpiarse periódicamente en función de su uso. Elaborar una lista de control de mantenimiento preventivo y comprometerse a realizar inspecciones periódicas es un trabajo extra para los administradores de fincas, pero puede ahorrar mucho dinero, tiempo y disgustos a largo plazo.
Externalizar el trabajo
Algunos administradores contratan planes de mantenimiento para asegurarse de que se cumplen los plazos y se realiza el trabajo. Pero como propietario es conveniente avisar al administrador de fincas si descubren algún fallo. Esto ayudará a detectar posibles problemas que deban subsanarse.
Incluso puede encontrar una empresa de reformas especializada en las áreas más difíciles, como la calefacción, la fontanería y los sistemas eléctricos.
Estos elementos más caros son los más propensos a estropearse sin un mantenimiento adecuado, por lo que vale la pena subcontratarlos para no tener que lidiar con los costosos efectos de una reparación grave.